中小房地产企业融资渠道分析

中小房地产企业融资渠道分析

中小房地产化工企业企业再融资渠道分析 一、我国房地产中小企业融资现状与渠道分析

（一）房地产资金来源现状房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有大笔资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源银行贷款占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内银行贷款项目投资融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。

行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。图2.16房地产行业不同资金来源所占比重

（二）本期不同渠道融资金额各不相同变化图2.17不同渠道融资差额变化8月份以来，房地产投资基金的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。

（三）现有七大融资方式剖析受宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的融资需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。1.国内银行贷款：银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。 虽然央行121号文件规定，银行贷款眼下从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，绝大多数将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。

同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷满腔热情新增贷款丝毫未减。2.信托项目融资：信托是目前房地产业高新科技的房地产业融资热点，從到，全國共發行房地產信託163只，融資額175.8億元。

信托资金的分量远不足以支撑行业发展，之所以大受青睐，主要是它在串接金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托债券基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式创业投资进入项目公司，四可以在适当的时候适量将项目公司外包装上市，五可以基本完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升积极的作用。3.海外房产基金：国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。

摩根士丹利下属花旗房地产投资基金投资rsref、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。

海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和功能障碍房地产市场的不透明，都造成了国际垄断行业的进入。4.国内产业基金：毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上房地产马尔米的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。

目前这些资金也是借私营公司财务管理英国公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。5.非上市股权融资：土地储备丰富的没有部分资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟的渠道。

然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股有限公司地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看第一场城市运营商和专业房地产房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。6.上市融资：上市是企业不能

获得资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。

然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数信贷公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利挂牌上市，然而在目前比例开发商数量过多、信用水平普遍参差不齐的低下情况下，欲通过大举的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。

7.债券发行：先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业投资回报率、银行贷款以及都担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。总而言之，信贷融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。

同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资行业应用软件制度平台，照护才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。

(四)房地产企业融资上新动态1.与海外基金的业务合作：外国海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房

地产投资银行、英国grosvenor、美国凯雷、荷兰rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金合作协议，双方将开展合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。 顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发债券基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。

金地集团与摩根士丹利房地产投资基金ⅳ(下称msref)、上海盛融投资有限公司共同出资设立大型项目项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。2.筹备赴港上市：赴港上市走向世界将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港公开上市之旅。

广州富力地产、中山雅居乐集团均在港公开上市。北京soho中国、天津上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行h股。

內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了，它的茀蕨上市為地產融資提供了一個新的渠道。3.工业用地资金强强联合:从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。

soho中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作中的形式，soho中国负责

二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，变成万通地产的战略投资人。

国内十余家知名房企联手打造的行业的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。8.31之后，“收购兼并”也是一波刚息科艾麻，合作开发似乎了房地产行业有别于其它行业的特色之一。

10月11日，万科企业股份有限公司与招商局恒隆在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发座落在位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。

(五)房地产融资渠道再添新品1.典当融资:典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的变现不易资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作

为银行信贷融资的拾遗补阙，尚未开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。一些手中已经有新项目开工的夺来领展，由于前期资金尚未回笼资金，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金万科压力对地产来讲也很难度过。

所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。

恒隆典当行的就刚刚接受一笔房产整体项目日前典当抵押银行贷款，融资协议总额度达到２０００万元。“土地典当”的受方式也受到许多城市开发商的追捧。

2.外资银行贷款:外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一业务，但认为外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会商业贷款如此一来开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解不大国内开发商融资困难的作用目前，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行复核严格。 二、股权融资渠道选择与分析

（一）nasdaq上市融资优点：如果上市突破性融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展战略的资本瓶颈；难点：1）从已在nasdaq上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产投资现时公司在nasdaq首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成海外市场热点。因此，若想通过ipo在nasdaq上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的整个市场定位；2）若通过反向全面收购借壳在nasdaq上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而债券融资后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。

分析判断：nasdaq上市股权融资成功收益最大，操作难度最高。

（二）香港上市优点：1）如果ipo融资成功仍可进入国际资本资本市场，逐步解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍；缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司偏高估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。分析判断：从现金流角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的大笔资金支持看侧面不失为一个选择。

（三）国内a股上市优点：1）市盈率估值发展水平仍较海外市场高，融资成本低；2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科a（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆可获批准，a股市场对方地产企业融资需求持态度；缺点：1）a股市场股票预计未来形势难以判断；2）审批严。

分析判断：上市收益较高，但短期内ipo不具有可操作性。 （四）私募基金国际资本市场有国际型大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来基金公司成功进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的投资者，即战略投资者。

其竞争优势现阶段主要体现在以下几个方面：首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有助上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。其次，可以协助企业比较好地解决激励员工激励问题，建立起有利于已上市的员工激励制度。

第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速规模，从而在未来公开上市的时候更容易获得投资者的追捧。第四，战略投资者（特别是国际战略股民）所具有的市场心胸、产业运作理论知识能够帮助和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生抑止的

协同效应，在较短的时间内优化企业的收入、成本结构，提高企业的企业核心竞争力并在此之后带来企业业绩和股东价值的提升。 最后，比较而言，战略投资者越发着眼于未来市场的投资者长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期市场的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临存量的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营缺陷机制以及产业运营经验的问题。

能够帮助战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来单独的助益。私募的3种模式*增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得所得银行贷款全部进入企业，有利于控股公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币；*老股东转让股权：由老股东向引入的股票市场转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股份变现督促的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司ebay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是ceo邵亦波必须留在公司服务至少5年。

*增资和转让同时需要进行：可以两全其美。今年2月，当当网基本完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的回报入股，占到当当15.7%的股份。

而idg等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：第一类是全球领先排名第一的产业巨头，它们既是标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大拉升作用。

第二类是亚洲或者港台地区欲急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。第三类是同自己有上下游互动关系关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务境内外能够形成互补的上

所企业，从协同效应和多元化发展的角度看，它们可能会对企业有相当大的兴趣。

当然私募相对于公募市盈率较低，募股价格偏低，这也是不得不考虑的问题。