房产抵押贷款

房地产方面抵押业务

1-1、何为房产抵押贷款

借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同事）拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款用于各种消费用途，如买房、装修、买车、出国、旅游、留学等，也可用于各种资金周转和经营性用途。抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。 2、房产抵押申请条件

抵押人拥有完全民事行为能力的自然人，信用良好，收入稳定，具有按期偿还抵押款本息的能力。 3、房产抵押额度

以个人住房抵押的，房产抵押金额最高可达房屋价值的70%；以个人商用房（商铺、写字楼）抵押的，房产抵押金额最高可达商用房价值的60%。 4、房产抵押期限

用于购车、装修、教育、大额消费等其他用途的，房产抵押期限最长可达10-20年。 5、房产抵押利率

执行人民银行规定的房产抵押基准利率或适当浮动。 6、还款方式

房产抵押期限在一年（含）以内的，采用按月付息，按季或一次还本的还款方式；房产抵押期限超过一年的，采用按月还本付息方式。

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2-1、房产抵押流程

2、借款人提交申请，递交相关资料。 3、进行房产评估、贷前调查、审批。 4、审批通过，办理抵押登记手续。

5、发放抵押款，借款人按合同定期归还抵押款本息。 6、抵押款本息还清，办理抵押房屋的撤押手续。

3-1房产抵押需提供的资料

2、个人身份证件、户口本、居住地证明、婚姻状况证明。 3、个人收入证明或资产状况证明。 4、抵押房屋的产权证明。

5、若申请人以他人房产作抵押，还需提供房屋权属人（含共有人身份证、婚姻状况证明）同意抵押的书面证明。

4-1、房产有哪些种类

2、国有房产，即归国家所有的房产。

具体又分三个细类：(1)直管产、(2)自管产(3)军产。 直管产又分级公产、市级公产、区(县)级公产和拨用产。

3、集体所有房产，指城市集体所有制单位投资建造、购买的房产。 4、私有房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外 国人投资建造或购买的房产以及中国公民投资的私营企业投资建造、购买的房产。

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5、联营企业房产，指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。

6、股份制企业房产，指股份制企业投资建造、购买的房产。 7、港、澳、台胞房产。

具体又分为合资产、合作产和独资产。 8、涉外房产

（4-1具体解析见附录一）

5-1风险管控

2、订立抵押合同，办理抵押登记。

民间借贷的双方当事人在借款时以住房作为抵押的，应签订房地产抵押合同，并到房管部门办理抵押登记手续。仅以口头约定或将《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交付债权人抵押是存在很大风险的。根据《物权法》规定，抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同；房地产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起生效。不办理抵押登记，一旦发生法律纠纷，当事人的主张存在法律上的举证困难，即便到诉讼，有时也很难保护自己的合法权益。 3、第三方房产担保，同样要签合同、办登记。

如果是第三人以自己所有的房产为债务人的借款作担保，也应签订房地产抵押合同，并到登记部门办理抵押登记，待抵押登记生效后

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方可放款。同时，第三人为债务人提供担保，也应要求债务人向自己提供反担保，这样，才能督促债务人及时还款，保障自己的住房不至于债务人的过错而被查封冻结，强制执行。 4、唯一住房担保要慎重。

大部分民间借贷中的房屋抵押，均是以自己的住房(许多是唯一的住房)提供担保，根据2005年1月1日起实行的《最高人民关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第六条规定，“被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民可以查封，但不得拍卖，变卖或者抵债”。这有可能导致事前的约定、甚至债权不能实现。目前，银行纷纷要求债务人提供第二住所证明，但对于民间借贷的当事人来说，总想在操作过程中图省事，从而往往导致不能执行到抵押人作为担保债务的房产。 风控小结：

房管部门还特别提醒民间借贷当事人，一定要慎对房产抵押，抵押时要充分考虑债权实现的风险。首先，要充分考察借款人的信用；其次，要查实借款人的房屋状况，如提供第二住房证明的最好办理公证；第三，签署所有的法律文件，并到房管部门办理抵押登记手续；第四，待抵押登记生效后发放贷款，切记不能先放款后登记。

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5、书面文件要写细

发生借贷时，应尽量有明确的借贷双方的书面文件，对于借款数额、是否存在利息、还款时间等都应做明确的约定。为保证还款，还可以约定担保人或约定其它担保方式；如果可能，还应该写清借款用途，不要只简单写“今收到某某借款××元”，这种简单的书面文件有时甚至对谁是借款人都无法证明。

有的债权人认为，只要持有债务人的房屋“两证”，债务就没有风险了。这种做法和认识是错误的，因为房地产抵押必须到当地房产管理部门办理抵押登记，自抵押登记之日起抵押生效。 约定利息不能违反规定

民间借贷如果不约定利息，视为无息。如果约定利息，则要注意不得违反法律法规。最高人民《关于人民审理借贷案件的若干意见》的有关规定，“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)”。 6、借款期限要清晰

双方可以约定还款期限，也可以不约定。未约定还款期限的，视为约定不明，按《合同法》的规定，双方可协商。这种情况下，还款方可以随时还款；出借方也可以随时要求还款，但应给对方适当的时间准备。从我国现行的抵押登记和形式上看，由于以前绝大多数为金

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融系统作为债权人，考虑借款期限的不同，相应的贷款利息也不同，从而产生了相应的具体借款期限。 7、登记及诉讼时效有规定

借款纠纷的诉讼时效为2年，从权利受到侵害起计算时效。具体到借款，如果约定还款日期的，则从到期起算；未约定还款期限的，从债权人要求债务人还款起算。根据《物权法》第二百零二条的规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期行使抵押权，未行使的人民不予保护。”

同时房地产抵押登记，自抵押登记之日起抵押生效。抵押期限到期后，抵押双方应在还款后持相关材料到当地房产管理部门办理抵押注销。不论抵押期限是否到期，只有办理抵押注销登记手续，抵押权才从实体程序上予以消灭。

《房屋所有权证》和《国有土地使用证》共有人记载有未成年人的，在办理抵押登记时，除正常受理的材料外，《借款合同》中的“用途”应明确约定为“购房”、“助学”或“医疗”等。此外，还应同时注意以下三点：

1、监护人出具承诺公证，带上身份证和户口本原件、复印件到登记窗口签字(未成年人由监护人代签)，并由工作人员核对后加盖核对章。

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2、如果未成年人与监护人不在同一户口本上，还需要提供监护人的结婚证原件、复印件或者未成年人的出生证明原件、复印件，以此证明监护人与未成年人的监护关系。

3、《房屋所有权证》和《国有土地使用证》只要记载有未成年人的，不能办理抵押登记为他人提供担保。

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