购房常识

1、购房前有哪些准备工作?

买房是大事，必须慎之又慎，因此买房前做好准备——资金和心理上的准备是十分必要的。如果我们对买房有一个正确全面的了解，买一套适合自己的好房子不成问题。

资金长远看房价肯定会升，要等到有全款才买则可能永远买不到自己喜爱的物业。因此应该考虑银行按揭贷款：向银行做贷款是一种荣耀，因为最长的20年\"承诺\"不是每一个人都能做到的，加上要有还款能力才能借到款。

地段我们所选的地段首先要方便自己及家庭成员的出入。若有冲突，那就看物业在哪个方面比较强，买房时不一定要首选地段，最好的地段是靠人创造的。地段的好坏最主要取决于交通。有好的道路网、离市中心不远，只要有人愿意去，地段就能慢慢发展起来。 户型现在比较流行三大一小，卫生间、厨房、客厅大，卧室小，这种趋势意味着与家人、客人共用的空间更大，自己的小空间---卧室可以小。拥有一个储藏间就更能使家居整齐、美观、舒适。有阳台能种花、养鸟是好事。主卧室的卫生间要大，还配有大的衣帽间。 朝向一个设计合理的物业能使物业的面积空间更有效地使用，好的设计应该能在通风、隔音、系统、使用率方面做到尽善尽美：客厅要有充分的采光，不要有太多的门或暖气等东西妨碍摆放沙发、电视、音响的位置；每个卧室都该有窗，有通风系统就更好；卫生间最好有窗能透气；厨房的排风要好，油烟的排放别对着阳台，否则不方便晒衣服；房子的装饰最重要是明亮、整齐、干净，如果家里的杂物比较多，应多做点柜子。

楼层一般高层的塔楼是越高越贵，因为采光、通风、景观都好一点。多层的首层与最顶层的较为便宜，但首层若带小花园的可能就最贵。总的来说，低层比较靠近地面、比较闹，马路上、小区里的汽车噪音、空气都比较坏，私秘性也比较差，但售价便宜。顶层采光、通风、景观、空气比低层肯定好，但漏水及夏天太阳的暴晒，也会为房子带来不必要麻烦。 总而言之，置业前当然是考虑得越全面越好，首先把自己所有的需求都想清楚，并找出最关键、最看重的需求，置业时心里就有了一个准谱。 [隐藏介绍] 2、选择房型三大诀窍?

面对零零总总的房型，购房者究竟选哪些房型好？选购时要注意哪些要素？为此专门讨教了设计专家。

专家认为，只有符合经济、实用、合理标准的房型才是最佳的。所谓经济，就是在房屋总面积一定的条件下，购房者得到最大的使用空间，即通常说的得房率要高。所谓实用，就

是房屋内各平面功能分区能最好的满足人们的生活、学习、休息和社交的需要。所谓合理，就是要求平面功能分区、房间面积分配、通风透气性能、采光性能、厨卫布置安排、管线配合、储藏空间等具有合理性。 三个方面入手

具体评判房型优劣时，要从三个关系上入手。一是内与外的关系。住宅的玄关、客厅、厨房和餐厅等与外部联系较为频繁，卧室和卫生间等相对而言属于内部空间，私密性要求较高，由此各房间要做到内外有别。二是清与污的关系。住宅内有些房间如厨房、卫生间等在使用过程中，会产生一定的垃圾、油烟和气味等，而客厅、卧室则需要清洁卫生的环境。好的房型应能通过适当合理的设计手法，做到清污分隔，互不干扰。三是动与静的关系。起居室、厨房和餐厅等供家庭成员交往、娱乐、会客和餐饮等活动，人员集中，流动性大，而卧室、书房和卫生间等则是用于休息、学习、满足生理卫生要求的空间，相对较隐秘，需要较为安静的环境。 \"按图索骥\"对照

具体评判房型优劣时，可\"按图索骥\"，认准这些具体评判标准，对选房型大有裨益。房型平面设计应以工作型、生活型、休养型等常见的居住类型来设定。起居室是全家生活的中心，应设置在南向，并开设直接对外有充足日照和视野的门窗。门窗应确保居室有良好的通风和采光。同时，厅卧面积比例适当。在保证卧室居住要求的前提下，应允许扩大起居室，扩大厨房、卫生间，并设立学习间，保证各种居住行为的使用要求。各功能空间内，应根据室内居住行为轨迹，合理安排设备、设施，应保证有放置家具设施的稳定位置。为保证起居室和卧室的性，面向起居室的卧室数，以不多于私室总数的二分之一为宜。设置玄关，即从室外到室内有一个过渡空间。采用可拆隔墙和推拉门、折叠门，以扩大空间使用效率和提供改造的便利，适应居住的变化。合理设置阳台，发挥多功能的作用。 厨卫设计要好

对于厨、卫设计应做到：厨房原则上应设置在临近外墙并且有良好通风的位置，必须做到明厨明卫。合理安排厨房操作顺序，注重各种设备安装方便，留有放置冰箱的位置；厨房与用餐场所应有便捷的联系，避免与其他行为空间交叉。卫生间应有必要的分隔，符合生理卫生要求。大面积卫生间应分设厕所，卫生间门应避免直接面向起居室；洗衣机位置尽可能设在卫生间内。

优秀的房型还应考虑彩电、冰箱、洗衣机、组合音响、空调器、家用电脑、移动电话、传

真机、厨房设备等对家电产品的布线要求和安置所需的稳定空间。在较高档次的住宅中还应考虑计算机网络布线和接口等问题。 [隐藏介绍] 3、如何挑选户型？

面对发展商提供的各种户型，购房者常常难于做出正确选择。那么购房时，应重视什么因素呢？

1、室外景观莫忽略。

在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是考虑的重要因素，但近年来，人们在挑选住房时出现一个新的趋势，以往人们非常重视的居室前向问题，在现在选房时有逐渐淡化的倾向；而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美，即使传统上认为较差的朝北户型也很受购房者欢迎。现代生活中，人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加上空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。如中旅置业所开发的芳群公寓。由于公寓北面规划有社区花园，使朝北的户型也很受购房者青睐。 2、有序选择心不乱。

在选择户型时，购房者可根据自己对居室中各部分的重视程度排出一个顺序，有利于购房时做出正确的选择。根据伟业顾问公司近几年所做的遍及城区各方位项目的销售情况，以及伟业指数研究部专门对客户进行的调查统计所得出的结论，人们在购房时，所考虑居室各部分的优先性是：第一要看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境。一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。 3、\"三大一小\"作参考。

近年来，发展商在户型设计时大多遵循\"三大一小\"的原则。一般来看，大厅普遍被认为比较好用，那么是不是厅越大越好呢？\"三大一小\"是近年户型设计中的流行趋势。然而，人们也看到许多发展商盲目追求\"三大一小\"概念，在居室总面积确定时，把厅设计得过大而卧室过小，破坏了居室内部的协调性与合理性。由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室面积。而户型设计时，可进入式衣柜（Walkincloset）的出现，也使得主卧市局更为灵活，房间进深可以适当增加。这种情况下再墨守\"三大一小\"的原则，一味过度追求大厅，就是很不恰当的了。

4、厅与卧室宜。

前几年常见的居室户型,主要是以厅为中心的户型，而近年来又有一种厅与卧室相对的户型在北京悄然兴起。后者与前者相比，多了一条走廊，这是否是对面积的一种浪费呢？从表面上看，后者的走廊无法利用，似乎浪费了面积。但是前者虽然没有走廊，但厅的周围却有很多的门，而门口附近的空间是无法利用的，这实际浪费了一定面积。而几个门前边无法使用的面积往往和后者的走廊面积大体相当。厅与卧室分开，可使卧室私密性得到保证，厅与卧室功能不会相互干扰，其合理性是显而易见的。所以这种厅与卧室相对稳定的户型，能够较好地满足客户各方面的需求，将成为越来越多的购房者选择户型的主流方向。

5、厅跨最好有3．9米另外，在厅的选择上，面宽或称厅跨），也是一个较为关键的因素。面宽太小会给使用带来极大不便。一般而言，应在3．9米以上较为适宜，至少也应满足0．6米。 [隐藏介绍]

4、优秀房型的设计特色有哪些？

什么样的房型热销？这是众多房地产开发商都十分关心的问题。来自市场的信息显示：在住宅类型选择中，多层选择占79.88％，小高层占9.56％，高层占6.93％，复式占2.77％，别墅占0.86％；在户型选择中，高档偏好的居住为三室、二厅、二阳台、双卫生间，选择率分别为58％、53％、70％、60％。

综合分析近期热销的房型，可归纳为以下几方面的设计特色。 明确合理的功能分区

住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区：1、公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。2、私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室、保姆房等。3、辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台等。

这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 讲究房间的间隔分布

前几年，“大厅小卧”之风从刮过来，一时形成气候，房产商纷纷效仿。有的厅大至40－50平方米，而卧室由小至5－6平方米，造成严重的比例失调，很不实用，也不符合市民的住房情结和居住习惯。从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在12 －15平

方米之间，较理想的客厅面积在21－30平方米之间，卫生间、厨房、健身房、贮藏室各占5－8平方米，阳台占5－6平方米。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活使用的需求和习惯。 重视客厅的设计

注意厨、卫的功能和面积

厨房及卫生间是居住最重要的辅助使用空间，由于在其中活动的时间较长且频繁，更由于以前对其设计的忽视，所以，现在开发商越来越把它们作为招揽顾客的一个重要因素。厨房间除了放大其使用面积之外，还应注重功能的开发和室内环境的保护，充分考虑冰箱、微波炉等物品的位置。厨房、餐厅、小阳台采用“三位一体化”设计，好的厨房带有一个2平方米左右的服务阳台。厨房与餐厅联系方便，便于家庭什物放置在小阳台上，也便于厨房操作人与用餐人交流，产生一种舒适的生活情调。

卫生间的设计，现在是向两个方向发展。一是设置双卫生间，通常是一间供主人卧室专用，一间公用。另一趋势是公共卫生间：洗浴与厕所分离。即推门进去，先是“洗澡间”，再是“厕所间”。这样的卫生间在创造舒适的卫生环境和提高使用效率方面，颇具吸引力。 重视其它次要功能的设计

所谓次要功能，是指以下几个方面：1、“玄关”，即住宅分户门以内引伸出的一小块地方或式住宅的门斗。就一般城市住宅而言，这一区区弹丸之地所构成的过渡空间，对增加住宅的私密性或实用性，都显得十分必要，因为它为人们进出家门时换鞋、挂衣、存雨具、放包等提供了方便。此外，还可以进一步利用“玄关”顶部做成吊顶或吊柜，适当压低该处空间高度，让人进门时先抑后扬，感受空间变化的情趣。同时，也有利于空间形态的塑造，使客厅趋于规整。若做成吊柜，还可适当存放物品，节省空间，可谓一举数得。2、贮藏功能的考虑。可以是走入式的贮藏室，也可以在卧室中设计嵌入式的壁厨。更应考虑到一年四季时序的变化，设立衣厨，实用方便。解决贮藏功能，即可堆放什物，又可保持房间整洁，节约生活空间，提供更多的方便。3、洗衣机位置的考虑，一个好的房间设计必须考虑到这个因素。可在卫生间或阳台辟出一定的位置来摆设，以免洗衣或晾衣时弄湿地面或穿厅越室带来诸多不便。4、健身器材的摆放。随着生活水平的提高和健身意识的增强，健身器材已开始走入普通人家。有条件的，可以专设健身房，一般的可将贮藏室空出一部分，或置于较大的平台上亦可，尽量提供一个能活动的空间，为家庭室内健康运动提供方便。 [隐藏介绍]

5、不能忽视房子的气象条件

光线条件：现在绝大多数商品房，光线条件都满足国家规定的“冬日满窗日照时数不少于1小时”的标准。楼房之间的间距越大，或楼层越高，房子的可照时数就越多。购房者可以根据对光线的不同要求，选择房子的地点和楼层。

湿度条件：住房的空气湿度与当地的天气、气候有关，与地质和地貌也有关系。人们在购房(尤其是买底层房)时，要特别注意房子的地质地貌条件。地势低洼、土质湿软的地方，可能终年湿度都较大，雨季里墙壁、地板也容易潮湿，夏日里蚊虫较多，而地势较高、土质板硬的地方，则湿度相对偏小。

通风条件：多数住宅楼的门窗都是南北朝向，这是根据我国属季风气候区这一气候特点设计的。但各地的“最多风向”还是有些差别的，楼房门窗的朝向，最好和当地的“最多风向”保持一致。 [隐藏介绍] 6、买房怎样选环境？

红花还需绿叶衬，好的建筑物还需要有好的环境。一般来说，买房看环境，指的是近看小环境，远看大环境。

小环境主要是指楼群小区环境，如：是否封闭小区，物业管理怎样，绿化覆盖率是多少，居住者成分如何；大环境是指小区所处的周边环境、地段、交通位置以及人文状况等。 封闭式小区涉及到入住后的安全性和私密性，比不封闭的物业优越。物业管理现在已较为普及，一个公认的观点是：专业的物业管理公司要比衍生出来的物业管理部门的能力强。绿化覆盖率是用绿化面积除以建筑面积。绿色令都市人有回归自然的感觉，绿化面积的多少也是衡量小区档次的一个标志。配套设施包括便民商店、运动场地、健身等；高级些的则有网球场、歌舞厅等；规模大的小区还应考虑建幼儿园、小学、超市、公共汽车站等。 周边环境的观察应注意最好靠近宜人的风景点，或是高等学府等文化气氛浓厚的单位，附近要有集贸市场、商业区。还有，交通问题也极为重要，是否有主要干道通过，公交车站有多远，都需要细致考虑。最后，不妨考察一下有无污染源，比如不能靠近有烟囱的工厂，不能紧邻嘈杂的交通主干道等。 [隐藏介绍] 7、专家提醒：使用公积金购房应避免三个误区

近年来，由于商业房贷利率走高，贷款条件更加严格，越来越多的消费者在购房时首先考虑的是如何最大限度使用好自己缴存的住房公积金。对此，重庆银行理财专家提醒，消费者在使用住房公积金购房时应避免以下认识误区。

误区一：首付可以使用公积金。

重庆银行理财专家说，如果市民想要通过住房公积金贷款购房，需要先消费后提取，即先垫付首付款，然后再携带本人或者夫妻双方的身份证、户口本、已经结婚的需要提供结婚证等证明材料，到当地住房公积金管理中心提取其公积金内的存储余额。 误区二：提取总额可以超过房款总额。

公积金的提取总额不能超过房款总额，比如，一位市民贷款购买的房屋总价jd)OlMj为３０万元，而他的公积金存储余额有４０万元，他只能提取３０万元的公积金，剩余的１０万元公积金不能提取。

误区三：结清公积金贷款后不能再用公积金购房。

重庆银行理财专家说，无论是在结婚前还是在结婚后办理的公积金贷款，夫妻双方中有一方办理过公积金贷款，公积金中心系统上就会有相应记录，在上次贷款未还清前，夫妻双方不能再使用公积金贷款购买第二套房。但是，如果第一套房的公积金贷款已结清，夫妻双方再次使用公积金贷款买房，仍视为首次住房，不受二套房的。 [隐藏介绍] 8、实地看房秘诀

对于购房者而言，实地查看的重要性已不用多说，地理位置、交通条件、周边环境等都需要一一搞清，这些都是购房前要做到的ABC。那么再往细里看，应该从何处着眼呢？下面列出的这些细节问题，不知道您是否注意到过。

1. 看房时不但白天看，晚上也要看。如入夜后房屋附近的环境和噪音状况怎样，照明设施效果如何等。

2. 晴天看，雨天也要看。雨天看房可以看出房屋门窗、墙壁、屋顶等有无进水、渗漏现象，特别是连续几天下雨后，再好的伪装也会暴露无遗。

3. 看建材，还要看格局。房屋功能的有效发挥有赖于格局的设计是否合理周全。理想的住房格局应该是：打开房门进入客厅、餐厅、厨房，而卧室不正对客厅，房间的活动区与休息区分隔合理。

4. 既看墙面，又看墙角。墙面是否平整，可以大致看出建筑安装质量水平的高低，从而判断整体建筑质量。墙角必须方正，因为墙角承受的是房体结构上下左右的力量，同时对房屋装修也很重要。

5. 看做工，再看装潢。做工状况是质量水平的体现，尤其是注意接角、窗沿、墙角、天花板等做工处理是否细致精巧，切莫让漂亮的装潢掩盖了质量。

6. 看电梯，也要看楼梯。电梯方便与质量好坏是日常生活的重要保证。万一发生意外，楼梯是唯一的逃生之路，不可大意漏查。要注意楼道是否畅通，是否有杂物堆放不便通行的现象。这些细节足以考察物业管理的水平如何。

7. 看窗帘，还要看窗外。应拉开窗帘看一下窗外的通风、采光、排气等情况、尤其是通风、采光已成为时下购房的重要因素。

8. 要仔细查看电路布置、电线粗细及插座、开关安置是否科学合理、方便实用和是否留有余地。

9. 要向楼层管理、保安人员及周围住户了解房屋周边环境的管理、治安、文化氛围、居民结构等状况，做到知己知彼，心中有数。

10. 仔细查看各房间的地面是否平整光洁，是否会出现积水漏水现象，是否需要进一步改进。

11. 要仔细考察厨房及厕所的设备安装情况。因为房里的水、电、气等都集中在此，最容易出现堵、漏等问题，不可大意而留下后患。

12. 要注意丈量房间的高度。房子空间太低，容易给人造成压抑的感觉。通常，合理的房间高度为2.7米以上。 [隐藏介绍] 9、无效合同有哪些?

无效合同，是指自订立时起就没有法律约束力的合同。

1．违反法律和法规的合同，例如，有关法律中禁止买卖的房屋，违反订立合同基本原则的合同。

2．采取欺诈、胁迫手段所签订的房屋买卖合同。例如，某些开发商利用假文件、明等诱使购房者按照开发商意愿签订购房合同。

3．代理人超越代理权限签订的合同，代理人以被代理人的名义与自己或自己所代理的其他人签订的合同。例如中介服务机构在取得买卖双方委托后自行签署的此类合同。 4．违反国家利益或社会公共利益的合同。

合同中含有责任承担者明显不能履行的条款，势必造成合同纠纷，给一方牟取不正当利益制造机会。明知自己不能履行而要写入合同，或明知对方不能履行而坚持写入合同，则往往隐藏着不可告人的目的。 [隐藏介绍]