物业设施管理与维护方案

第一节 房屋附属设备的管理与日常性保养

一、附属设备管理的意义与特征

物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。

物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。

（一）物业设备管理的意义

物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用：

1.是充分发挥房屋住用功能的保障

2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证

3.利于推动房屋建筑设备的现代化

4.利于强化物业管理企业的基础建设

（二）物业设备管理的特征：

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1.服务性功能强；2.经营性特点突出；3.专业性技术要求高；4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。

二．物业设备的构成

（一）给排水系统

物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括：

1.供水设备、设施

按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。

2.排水设备、设施

包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。

根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道 。

3．房屋卫生设备

包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。

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4．热水供应设备

包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。

5．消防设备

包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。

（二）燃气系统

包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。

（三）空调、通风系统

包括：供暖设备、供冷设备和通风设备

1．供暖设备

有热水供暖和蒸气供暖之分

包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。

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2．供冷设备

包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。

3．室内通风设备

包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。

（四）电气工程设备系统

该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。

1．供电及照明设备

包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。

2．电器服务设备设施（弱电设备）

包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。

3．房屋运输设备

即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。

（1）电梯

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一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。

按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。

按速度分有：高速电梯（2M/S以上）

快速电梯（1．5M/S以上）

低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯）

按电机拖动方式分为：交流双速电梯

直流快速电梯

交流调速电梯。

按控制方式可分为：信号控制电梯

集选控制电梯

微机程序控制电梯

简单手柄控制电梯。

（2）扶梯

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自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。

4．防雷及接地装置

两种方式：针式、栅式

一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。

避雷针形式：单支、双支、多支保护

（五）其它设备（建筑实体的一个部分）：

库房设备；装饰性设备

三、物业设备管理的基本内容

（一）技术档案管理

1.物业设备基础资料：

①.设备原始资料：所有设备在接管后均应建立原始资料档案，内容：验收文件；设备卡片；

②设备维修资料：报修单；运行记录；检查记录；运行目报；考评资料；技术革新资料；

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③设备管理资料：设备的运行管理；维修管理。

物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管；为设备运行维护、管理提供信息依据。

2.标准化管理

两类标准：

技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）；管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准）

功用：提供共同行为准则和标准，提供基本依据与手段

3.规章制度建设

规章制度建设三类：

生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程）；管理工作制度（接管验收制度；预防性计划维修保养制度；运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等）；责任制度（岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等）

4.教育培训（对内、对业主用户）

（二）物业设备的使用管理

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特点与要求：日常性、安全性、广泛性

1．设备运行的劳动组织

任务：合理分工与协作，配置人力；

合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求）

具体工作内容：

（1）定员（定工作岗位人数）

方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员

（2）分组：强电组、弱电阻、水暖组、空调组

（3）轮班组织：基本形式：单班制、多班制

2.设备运行的管理制度

内容：

设备的安全操作规程；

设备的巡视工作制度；

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岗位责任制度；

值班与交班制度；

记录与报表制度；

制度和服务规范等。

（三）物业设备的安全管理

主要涉及四方面工作：

1.维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容：

安全作业训练； 安全意识教育；安全作业管理

业主和使用人的安全教育和宣传

3.建立设备的安全管理措施

包括：

对特殊、具危险性设备加保护装置

定期进行设备的安全检查和性能测试

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制定设备的安全管理制度

4、建立安全责任制度

（四）物业设备的维修养护管理

1．日常保养内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等

2．定期检查：包括日常检查与定期检查

3．计划修理

设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化

设备磨损大致三阶段：

（1）初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短（2）正常磨损阶段（3）剧烈磨损阶段

设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为：

（1）初期故障期：必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。

（2）偶发事故期：此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。

（3）磨损故障期：须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点

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是进行预防维修与改善性维修。

四、三级保养制

1.日常维护保养（设备操作人员）

2.一级保养（设备操作人员和维修人员）

3.二级保养（设备维修人员）

五、房屋附属设备维修类型

1.零星维修工程

2.中修工程（10%-30%）

3.大修工程（30%以上）

4.设备更新和技术改造

设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理

设备的寿命

设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命

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（1）设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间，其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换与修复情况。

（2）设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间。设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期

（3）设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。

设备改造更新应注意的问题

（1）确定设备合理的使用年限。

（2）在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。

（3）设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。

设备更新改造的类型

（1）设备的改造

（2）设备的原型更新

（3）设备的技术更新

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******物业设备的购置及评价

购置设备应注意：

1．反复研究，避免盲目采购

2.大型设备购置应进行充分的技术经济论证，保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效上适用。

3.与业主、用户充分协调

物业设备的购置目的主要有三类：全新房屋建筑的装修型购置；替换陈旧落后设备的更新型购置；完善和改进环境与条件的添装型购置。

设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：

1.技术性的要求应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性、节能性、环保性和可操作性。

2.适用性的要求：适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适应用户的需要。

3.经济性的要求：经济性评价主要方法：年费法、现值法。

（1）年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选择费用最小的方案为优选方案，其数学业

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表达式为：

设备的年总费用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n-1]+ CV

其中：CF：设备初期投资费；CV：设备年均维修费：

（2）现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其数学表达式为：

设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n-1]

六、管理原则

1.以防为主

2.做到三好、四会、五定

3.专业修理与使用操作相结合

4.定期维修

5.修旧利废

第二节 房屋给排水设备的维修管理

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水是制约生产发展的重要因素，是商业活动运行的保障，涉及到城市景观、卫生、温度、湿度及消防，关系到居民的生活质量，给水是城市生产生活和发展的的血液；而排水对维持城市生态平衡必不可少，污水任意排放不仅污染水体、土地，而且环境生态遭受破坏，形成公害，所以如何收集、输送、处理、利用污水，对排水加强管理就显得非常重要。

一、严格给排水设备验收接管制度

二、严加水泵房的管理

三、给水系统的管理与维护

1.界定管理的范围

2.给水系统的管理

3.给水系统的养护

4.给水系统的维修

四、排水系统管理与维护

1.管理范围的界定

2.排水系统的管理

3.室内排水管道堵塞的清除

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4.室外排水管道的维修

5.高位水箱及浮球阀的维修

6.高位水箱的清洗消毒

五、消防设备维修管理

第三节 房屋电气设备的维修管理

一、电力系统的管理与维护

1.供电设备的管理

2.供电设备的维护和保养

二、避雷设施的维护

1.建（构）筑物防雷等级的划分

2.防雷装置的一般要求

3.维修和检测

三、制冷、供暖系统的管理与维修

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1.熟悉制冷及供暖系统操作、保养和维修的基本制度

2.掌握制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容

四、电梯的管理与维护

1.掌握电梯操作、保养和维修的基本内容

2.熟悉电梯操作、保养和维修的基本制度

五、电话、通讯设备的管理和维护

1.了解程控交换机的性能

2.掌握程控交换机的操作

3.程控交换机的维护与管理

第四节 房屋其他设备的管理

一、房屋的装饰性设备

1.灯具 2.护壁板 3.衣柜 4.地毯 5.庭院设备

二、房屋的库房设备

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1.保险柜 2.通风机

三、小型家用燃油燃气锅炉

四、空气调节系统设备

五、生活热水供应系统

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