２０１０年８月 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｇｒ绿色科技 ｅｅｎ Ｓｃｉｅｎｃｅ ａｎｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ 第８期 开发区土地集约利用评价理想值确定的研究 阮履云 ，张勇。 （１．华中农业大学经济土地管理学院，武汉４３００７０；２．武汉大学资源与环境 科学学院，武汉４３００７１） 摘要：介绍了理想值确定的原则，从文件资料法、专家咨询法、先进经验法、发展趋势法、目标值法、最大 （小）值法、平均值法等方面，对目前理想值确定的若干方法进行了归纳和总结，并以某国家高新开发区 为实例介绍了相关方法在理想值确定中的应用。 关键词：理想值；原则；方法；建议 中图分类号：Ｆ３０１．２ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７４—９９４４（２０１０）０８—０１７０ ０４ １ 引言 （１）土地集约利用是一个动态变化的过程，具有 １９９９年，国土资源部将城市土地集约利用调查 时间性。随着社会经济的发展，人们需求的变化，以 与评价列为国土资源大调查的一项重要内容，选择 及土地利用技术的提高，土地利用总是不断地向更 了福州、天津、包头、长春、济南、义乌、南京等７个试 合理的利用方式转变［４］。因此，从这个意义上来说， 点城市开展城市土地集约利用潜力评价，拉开了城 作为土地集约利用评价指标的理想值是动态变化 市土地集约利用评价的序幕＿１］。城市发展历史、区 的，具有时间性。 域传统文化、人们的审美观、社会经济发展需要以及 （２）土地集约利用情况具有地域性，理想值的确 区域导向等均对城市土地集约利用评价的标准 定也具有地域性。我国幅员广阔，区域特征明显，各 产生影响，导致不同城市土地集约利用评价的标准 地社会经济发展水平差异很大，并且不同性质和功 很难制定＿２］。对于开发区土地集约利用评价，其标 能的开发区对土地集约利用的要求也不一致，不可 准主要由各评价指标的理想值确定。评价指标理想 能用一样的标准去衡量所有开发区的土地集约水 值又称为标准值、合理值或适宜值。理想值确定的 平。因此，对不同的开发区应因地制宜采取不同的 高低直接影响到开发区土地集约利用的评价结果。 衡量标准＿５ ］。 理想值确定得过高，土地集约利用评价结果就低，反 之亦然。因此理想值确定的适当与否对开发区土地 ３理想值确定的若干方法 利用集约评价甚为关键。 ３．１文件资料法 ２理想值确定的原则 文件资料法是指参考国家或地方出台的若干关于 土地利用的文件标准确定理想值的方法。目前，我国 理想值应依照节约集约用地原则，在符合有关 关于土地集约利用的多项指标曾出台过很多相关标准 法律法规、国家和地方制定的技术标准、土地利用总 性的文件。在土地集约利用评价中，对于有很重要的 体规划和城市总体规划等要求的前提下，结合开发 参考价值的数据，可以直接将各种规范标准和控 区实际确定。当采用相关技术标准作为确定理想值 制目标作为评价指标的理想值，或者参照国家制定的 的依据时，应注意评价对象涉及的指标理想值与相 相关相近的规范标准和控制目标确定评价指标的 关技术标准在数据口径等方面的对应关系。理想值 理想值。同时，地方特别是省级也制定 原则上不应小于现状值ｌ＿３ｊ。 了大量的关于本辖区土地利用的规范标准和控制 在研究土地集约利用问题时，要充分考虑评价 目标。这些标准应该成为土地集约利用评价指标理想 区域所处地区社会经济发展水平的差异及其土地利 值确定的最重要来源和依据。 用的可持续发展趋势。在确定评价指标理想值时应 ３．２专家咨询法 考虑以下几点。 专家咨询法也是现在应用比较广泛的一种方 收稿日期：２０１０ ０８—０３ 作者简介：阮履云（１９８６一），女，贵州毕节人，硕士研究生，主要从事土地利用规划方向的研究。 １７０ 阮履云等：开发区土地集约利用评价理想值确定的研究 经济与管理 法，主要利用专家们的知识、经验和分析判断能力去 确定理想值。选定一定数量的有代表性的专家学者 （以１０￣４０人为宜，选取的专家应当总体权威程度 高、代表面广，对评价区域相当了解，可以包括 人员、高校老师等专业人才［７ ），以调查表的形式将 问卷发放给选定的专家，在得到专家们反馈的结果 后，统计分析，确定每一个指标的理想值，或者组织 专家们以讨论会的形式确定理想值。 ３．３先进经验法 先进经验法就是借鉴国内外土地节约集约利用经 验或已试点开发区的相关标准，确定各评价指标理想 值的方法。已开展土地集约利用评价的开发区很多经 验值以及全国城镇地籍调查中土地利用情况的各项指 标值，都可以成为理想值确定的重要依据。从城市发 展的历程上看，西方发达国家在城市发展规划以及土 地集约利用的经验也具有很重要的参考意义。 ３．４发展趋势法 发展趋势法是以开发区发展的远景规划为基础， 在遵循节约集约、合法合规用地原则的前提下，结合区 域社会经济发展状况和趋势估测指标理想值，趋势估 计期限宜为３～５年，或者对某一评价指标的历史统计 数据进行计量分析，确定其未来５～１Ｏ年的趋势值，参 照这一趋势值设置该指标的理想值。 ３．５ 目标值法 目标值法是指结合国家、区域、开发区等国民经 济和社会发展规划等目标，结合土地利用总体规划、 城市规划、有关用地标准、行业等，确定指标理 想值或者以土地利用总体规划为基础，结合评价区 域发展的实际情况，确定各项指标的目标值，目标值 即该评价指标的理想值。 ． ３．６最大（小）值法 最大（小）值法是指对于某一评价指标，选用现 状值的最大（小）值作为评价指标的理想值，对现状 值进行无量纲化处理。 评价中选用极大（小）值标准化方法来处理原始 数据，其计算公式如下： Ｄｏ－卺 其中，Ｄ 为第ｉｊ项指标因子的标准化数值；Ｂ 为第ｉｊ项指标因子的现状值； ，为第ｉｊ项指标因子 的最大（小）值Ｅ 。 ３．７平均值法 平均值法是指将该项评价指标的平均值作为理 想值。参加评价的开发区不是孤立的，是评价体系 中的评价单元，可以将所有评价单元组成一个系统。 对于建立的评价指标，选取这些指标现状值的平均 值作为理想值。以平均值法确定理想值时，还是要 充分结合评价区域的特点，实际问题具体分析。 ４实例研究——以武汉市某国家级开 发区为例 ４．１ 项目区概况 武汉市某国家级开发区地处东湖之滨，横跨武 昌区、洪山区、江夏区。北靠东湖南岸的大专院校及 国家重点科研单位群，南接汤逊湖，西临南湖和关山 机电工业区，东至武汉市总体规划确定的三环线。 开发区对外交通发达，道路贯穿南北。开发区以光 电子信息产业为核心，综合了教育、科研、生产和生 活等各功能组团，形成了以光电子信息产业为主导， 能源环保、生物工程与新医药、新材料、机电一体化 和高科技农业竞相发展的产业格局。 ４．２评价指标体系的建立 开发区评价指标的确定参考国家的相关标准， 开发区土地集约利用程度评价应从土地利用状况、 用地效益和管理绩效３个方面开展。指标体系分为 目标层，子目标层，指标层。上一次控制（包含）下一 层的指标，下一次指标属于上层指标的具体分解。 采用层次的模式确定评价指标体系，可以有效解决 指标层间相关联的问题，又可以保证指标体系的完 备性与性。具体指标体系如表１所示。 表１开发区土地集约利用程度评价指标体系 ４．３理想值确定 ４．３．１ 理想值确定参考资料 １７１ ２Ｏ１０年８月 表２土地集约程度评价指标理想值参考资料 序号 资料名称 参考内容 绿 色科技 第８期 为３０ 左右。但是由于该开发区已高新产业为主， 参考专家经验和开发区相关发展规划，高新产业用 地率取５０ 。 国土资发Ｅ２ｏｏ８３２４号文件——设用地控制指标》的通知 各类用地控制指标 关于发布和实施《工业项目建 （３）综合容积率及建筑密度。综合容积率是指 已建成城镇建设用地内的总建筑面积与已建成城镇 曼 加题的通知 强土地有关问 星 公 誓 建设用地面积的比值。参考《全国重点地区城镇土 主 标准‘， 。’’ 。 地利用现状调查与潜力评价（一）》中综合容积率的 数值，试点区域综合容积率在０．３～１．１之间，本评 《全国重点地区城镇土地利用以相关试点城市用地指 现状调查与潜力评价》 标的极值作为理想值。 ４．３．２ 理想值确定方法 总体上该典型开发区设置评价指标理想值采用的 是目标值法、先进经验法和专家咨询法。具体实现方 法主要有３类，对于评价指标有国家或地方标准的，其 理想值采用或参照国家、地方设置的标准值，并结合开 发区的实际情况进行修正；对于有先进经验值或同区 域特征的各项指标值作为参考的，以该参考值为基础 通过修正得到理想值；对于区域特点明显，有明显的地 域性的评价指标，不能参考其他相关标准的，通过 咨询专家意见的方式设置理想值。 （１）土地开发率、供应率及建成率。土地开发率 是指已达到供地条件土地面积与不可建设土地以外 土地面积的比例，尽管现行中没有规定相关的 目标值，但是对于开发区而言，参考专家意见，对于 可供应的土地，应以全部开发为好。故土地开发率 取值１００％。土地开发率是指已供应国有建设用地 面积与已达到供地条件的土地面积的比例，现行政 策也没有规定相关的标准值，也采用专家咨询法的 方式确定土地供应率。经过一到两轮的探讨，专家 认为土地供应率也以全部供应为好，故土地开发率 取值１００ 。土地建成率是指已建成城镇建设用地 面积与已供应国有建设用地面积的比例，参考国家 相关的要求和专家意见，对于供应的国有土地， 最好不要闲置土地，对于闲置土地的要缴纳土地闲 置金或予以回收。故土地建成率也以全部建成为理 想状态，理想值确定为１００ 。 （２）工业用地率及高新技术产业用地率。工业 用地率是指已建成工矿仓储用地面积与已建成城镇 建设用地面积的比例，对于工业用地率，参考国内相 关的数据，城市工业用地率在１５ ～２５ ，开发区 由于其特殊性工业工地率一般较高，在３０ ～７Ｏ％ 之间，结合相关实际情况，开发区工业用地率取６１． ８ 。高新技术产业用地率是指已建成的高新技术 产业用地面积与已建成城镇建设用地面积的比值。 参考国内相关经验，高新产业用地率理想值一般定 １７２ 价中理想值取最大值，综合容积率为１．１。建筑密 度是指已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积与 已建成城镇建设用地面积的比值。参考《全国重点 地区城镇土地利用现状调查与潜力评价（一）》中相 关数值，结合开发区发展定位对于绿化的要求，建筑 密度取试点区域最大值，故建筑密度取４Ｏ．７１％。 （４）工业用地综合容积率及建筑密度。工业用 地综合容积率是指已建成工矿仓储用地上的总建筑 面积与已建成工矿仓储用地面积的比例。根据国土 资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发 Ｅ２ｏｏ８￣２４）相关规定和已开展开发区土地集约利用 评价的开发区数值，工业用地综合容积率取１．２４。 工业用地建筑密度是指已建成工矿仓储用地上的建 筑基底总面积与已建成工矿仓储用地面积的比例。 参考《全国重点地区城镇土地利用现状调查与潜力 评价（一）》数据，工业用地建筑密度一般在１６ ～ ３１ ，但是开发区明显比这个比例高。考虑该开发 区的特点，以及相关开发区的经验值，工业用地建筑 密度取４６．Ｏ８ 。 （５）工业用地固定资产投入强度及工业用地产 出强度。工业用地固定资产投人强度是指累计工业 企业固定资产投资总额与已建成工矿仓储用地面积 的比值。参考国家发达地区开发区投入强度，北京 开发区为７９５０万元／ｈｍ ，深圳开发区为７８９０万 元／ｈｍ。，天津开发区为７４７０万元／ｈｍ ，大连开发区 为６３９０万元／ｈｍ。，故将开发区工业用地固定资产 投人强度取７０００万元／ｈｍ 。工业用地产出强度是 指开发区工业总产值与已建成工矿仓储用地面积的 比值。根据中国城市开发区工业用地产出效益数据 调查，工业用地产出强度在１５９．７万～１１５７２．５万 元／ｈｍ 之间 ］，考虑到高新开发区产出强度应该相 对较高，故理想值定为１３０００万元／ｈｍ 。 （６）高新技术产业用地产出强度。高新技术产 业用地产出强度是指高新技术产业总产值与高新技 术产业用地面积的比值。该国家开发区内，主要是 高新产业，以光电子信息产业为核心。经过对区内 典型企业的调查分析，将高新技术产业用地产出强 度理想值定为１４０００万元／ｈｍ 。 阮履云等：开发区土地集约利用评价理想值确定的研究 经济与管理 （７）到期项目用地处置率。到期项目用地处置 率是指累计有偿使用且已到期并已处置的项目用地 面积与累计有偿使用且已到期项目用地总面积的比 值。根据国家的相关规定，到期项目用地处置率理 想值定为１００ 。 ５ 结语 尽量采用多种方法确定理想值，使理想值的确 定与评价区域实际情况相贴切。理想值的确定是个 很关键的工作，直接影响到土地集约利用评价结果 的高低。在理想值的确定过程中，具体问题具体分 析，多种方法相结合，用最合适的方法去解决最适宜 的问题。全国应分区域给定各评价指标的标准值的 参考值，使土地集约利用评价结果区域内具有可比 性。建议在充分调研和分析论证的基础上，结合各 地域的实际情况，国家或省级土管部门按照“自下而 上和自上而下”相结合的原则在省域范围内统一设 置评价指标理想值，在实际的评价过程中可以采用 该标准值或者采用“标准值＋修正数”作为理想值， 这样也可以使各个区域的土地集约利用结果具有一 定的对比性。 （８）闲置土地处置率及土地有偿使用率。闲置 土地处置率是指累计已处置的闲置土地总面积与累 计闲置土地总面积的比值。同样，闲置土地处置率 理想值定为１００ 。土地有偿使用率是指累计有偿 使用的项目用地面积与已供应国有建设用地面积的 比值。推行国有土地有偿使用、建立和发展土地市 场，让市场在土地资源配置中发挥基础性调节作用 是我国经济改革和经济转型发展的重要内容， 也是我国现行土地法律法规和的重要目标。参 考专家意见，土地有偿使用率理想值定为６５ 。 （９）土地招拍挂率。土地招拍挂率是指累计通 过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地总面积与累计已 出让土地总面积的比值。由于我国土地市场还不完 备，对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性 用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让外，其他 没做硬性要求。而且相关规定出台时间较晚，土地 参考文献： ［１］李翔，靳相木．开发区土地集约利用评价中的指标理想值［Ｊ３． 社会科学研究，２００９（５）：２７～３３． 招拍挂率的比重较低。参考国内经验值及咨询专 家，土地招拍挂率理想值定为１８．２４ 。 表３评价指标 Ｅｅｌ郑泽庆，黄贤金．我国城市土地集约利用评价研究综述ＥＪ３．山东 师范大学学报，２００８（２３）：６２～６４． 评价指标理想值及确定方法 典型开发区理想值确定依据 备注 ［３］中华人民共和国国土资源部．开发区土地集约利用评价规程（试 行）［ｓ］．北京：中华人民共和国国土资源部，２００８． ［４］查志强．土地集约利用潜力评价指标体系的构建ＥＪ］．浙江统计， ２００２（４）：７１～７３． ［５］廖平凡，杨小雄．基于理想值法的开发区土地集约利用评价研究 ＥＪ］．安徽农业科学，２００９，３７（３０）：１４８２０￣１４８２２． Ｅ６３李志伟，赵鲁燕，田２３（１）：７７～８Ｏ． 力，等．基于ＲＳ技术进行城市土地集约利 用潜力评价——以石家庄市为例ＥＪ］．河北省科学院学报，２００６， ＥＴ］刘胜华，刘家彬．土地管理概论［Ｍ］．武汉：武汉大学出版社， ２００５． Ｅ８］甄江红，成舜．包头市工业用地土地集约利用潜力评价初步研 究Ｉ－Ｊ］．经济地理，２００４，３（２４）：１７～ｌ８． ［９］王兴平，崔功豪．中国城市开发区的空间规模与效益研究［Ｊ］．城 市规划，２００３（９）：６～１２． Ｔｈｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ ｏｎ Ｄｅｔｅｒｍｉｎｅｄ ｔｈｅ Ｉｄｅａｌ Ｖａｌｕｅｓ ｏｆ Ｉｎｔｅｎｓｉｖｅ Ｌａｎｄ Ｕｓｅ Ｒｕａｎ Ｌｕｙｕｎ ．Ｚｈａｎｇ Ｙｏｎｇ０ （１．Ｃｏｌｌｅｇｅ ｏｆ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ＆ｌａｎｄ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，Ｈｕａｚｈｏｎｇ Ａｇｒｉｃｕｌｔｕｒａｌ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ， Ｗ“ｈａｎ ４３００７０，Ｃｈｉｎａ：２．Ｓｃｈｏｏｌ ０ ｆ Ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ ａｎｄ Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅ，Ｗ ｈａｎ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｖ，Ｗ ｈａｎ ４３００７１，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｓｉｎｃｅ ｔｈｅ ｉｎｔｅｎｓｉｖｅ ｕｓｅ ｏｆ ｌａｎｄ ｈａｓ ｂｅｅｎ ｐｒｏｐｏｓｅｄ，ｔｈｅ ｓｔａｎｄａｒｄ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｔｅｎｓｉｖｅ ｌａｎｄ ｕｓｅ ｉｓ ａｌｗａｙｓ ｔｈｅ ｆｏｃａ１ ｐｏｉｎｔ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｔｅｎｓｉｖｅ ｕｓｅ ｏｆ ｌａｎｄ．ＨＯＷ ｔＯ ｄｅｔｅｒｍｉｎｅ ｔｈｅ ｉｄｅａｌ ｖａｌｕｅｓ ｈａｓ ａｌｓｏ ｂｅｅｎ ａ ｄｉｆｆｉｃｕｌｔ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｔｅｎｓｉｖｅ ｕｓｅ ｏｆ ｌａｎｄ．Ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ｗｉｌｌ ｓｔａｒｔ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｐｒｉｎｃｉｐｌｅｓ ａｂｏｕｔ ｓｅｔｔｉｎｇ ｔｈｅ ｉｄｅａｌ ｖａｌｕｅ，ｔｈｅｎ ｓｕｍｍｅｄ ａｎｄ ｃｏｎｃｌｕｄｅｄ ｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔ ｍｅｔｈｏｄｓ ｏｆ ｉｄｅａ１ ｖａｌｕｅ ｄｅｔｅｒｍｉｎｅｄ．Ｆｉｎａｌｌｙ，ｉｔ ｇｉｖｅ ａｎ ｅｘａｍｐｌｅ ｏｆ ｈｏｗ ｔｏ ｕｓｅ ｔｈｅ ｃｏｒｒｅｌａｔｉｏｎ ｍｅｔｈｏｄｓ ｔｏ ｄｅｔｅｒｍｉｎｅ ｔｈｅ ｉｄｅａ１ ｖａｌｕｅ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｔｈｅ ｉｄｅａｌ ｖａｌｕｅ；ｐｒｉｎｃｉｐｌｅ；ｍｅｔｈｏｄ；ｒｅｃｏｍｍｅｎｄａｔｉｏｎｓ １７３
