市场化拆迁补偿试点个案剖析

日区改造麓２００２／４　魏效军　２００１年１０月２９　Ｅｌ，《上海市　居住条件差别很大，奎拙用户　占８　８％，基本是整层或整幢房　中路１７５４弄居住条件差异性　大、可比性强。按照市场套平原　城市房屋拆迁管理实施细则》　发布。该细则推出市场化拆迁　补偿机制，补偿依据由原先的　“数人头”，改为“数砖头”：还　屋拙用；大多数居民煤卫合用，　其中住房困难户占２５％。　则，折迁补偿应该枷所其值，而　在原有的折迁法规的框架下较　难体现这一原则。　与居住保障相结合。在该细则　二、试行市场化拆迁　补偿机制的动机　原拆迁法规着眼于“解　困”，曾经为城市旧区改造发挥　过巨大作用。在市民的居住质　量得到太幅提升后，折迁补偿　的主旨应转向按照市场规则对　发布以前，本市已经有这方面　的尝试，井获得初步成功，其中　的经验教训，可能对面上Ｉ作　笔者参与了拆迁方案的制　订和实施奎过程。最初的困惑　有借鉴作用。　一是：本市原有的折迁法规，很难　适应类似淮海中路１７５４弄项目　实际情况。　、项目简介　居住者合法权益进行合理补　偿。淮海中路１７５４弄保护改造　这一类项目的拆迁方案，应该　淮海中路１７５４弄项目属于　本市首批“历史建筑与街区保　在政策导向方面，原有的折　迁法规适用于市政建设和改造　尝试突破原有的习惯做法。　护”试点之一。主体房屋建成于　１９３０年，原设计居住单元３Ｏ户。　“危棚简屋”地区，而淮海中路　１７５４弄不是市政建设，居民的居　住水平又远远高于“危棚简屋”　地区，因此，很难正确回答居民　三、个案设计原理　经几易其稿，《淮海中路　１７５４弄历史建筑与街区保护改　造项目折迁补偿安置方案》终　该住宅区融西班牙式建筑特征　与江南居民弄堂布局为一体．　屋顶的大方格鱼鳞瓦颇具特　色。区域占地面积１２０００平方　提出的“为什幺要我折迁？”这一　类简单宴质的问题。　于形成，并通过政府主管部门　批准。个案指导思想是：剐除人　采，总建筑面积６３００平方米．绿　化面积５２００平方米，实施保护　在安务操作方面，原有的　拆迁法规明显具有按人口因素　质解决住房困难的倾向，是住　房实物福利性平均分配的延　口因素，将被拆迁人的使用面　积作为补偿的主要依据，对少　部分居住仍有困难的居民采取　保障措施。这与以后出台的《上　海市城市房屋折迁管理实施细　改造后，保留原有的建筑格局　和风貌。　在２０００年１１月１１　ＥＩ实施拆　迁前，实际住户１４２家，单位７　伸。随着房地产市场逐步发育，　各类产权房和公房使用权已经　形成了市场认可的价格。淮海　家。原单元套房已被人为分割，　则》的精神基本吻合。　维普资讯 http://www.cqvip.com

２００２／４链旧区改造　个案在卖务操作方面最具　牲，在规定的时限内搬迁，理应　停滞僵持阶段，签约户数　创新意义是以下三个办法。　在市场评估价格的基础上，再　１６％，所占时间５个月。某媒体一　第一、路径可选。　“溢价补贴”。　篇报道使该地形势逆转．见报　个案拆迁方案依据原有的　个案市场评估路径的价格　后的２个月，拆迁工作几乎陷于　拆迁法规政策制订，在此基础　体系＝市场评估（基准价）＋溢　停顿。文章本意是正面报道试　上，还增舔市场评估的办法。居　价补贴　点工作，但将“拆行”误导为“置　民有自主抉择权，在两者中挑　其中：溢价补贴＝市场评估　换”，将该地房屋类型“新式里　选一种。这样，当某户居民出现　（基准价）×１．２（即在基准价的　弄”误写为“花园住宅”，将已过　实际评估价低于原有的拆迁补　基础上再上浮２０％）＋限迁奖励　设计年限，超负荷使用的旧建　偿价的情况，可以选择对自己　价１０００元／建筑平方米（按宴测　筑描述为价值巨大的“老古　有利的路径。实践结果是：原　建筑平方米计算）　董”。　１４２户居民中，２３％户走适用法　溢价补贴，使拆迁补偿价　攻坚缓释阶段，签约户数　规政策路径，他们居住条件比　格在公平合理的基础上，更趋　３４％，所占时间５，５月　经权威机　较拥挤，需要“住房保障．下有　于合情合理。这对那些为历史　构对房屋类型进行甄别，经政　保底”；７７％户走市场评估路　街区和风貌保护作出牺牲的居　府信访部门工作重　下穆至拆　径，市场评估特性是“按质论　民给予了实在的物质实惠。　迁地，经对个别居民发出“强　价，上不封顶”，该地较高补偿　第三、依据实测　迁”通知等措施，逐步扭转僵　金额都逾１００万元／户　采用“路　确定建筑面积的传统办法　局，完成拆迁工作。　径可选”的办法．较好地使“老　是：　主要经验ｊ一是前期准备充　政策”和“新方法”互相兼容，　建筑面积＝居住面积×规定　分，信息公开，两种路径的计算　平滑过渡。　系数　过程和结果都书面提供培被拆　第＝、溢价补贴。　个案市场评估路径没有沿　迁人选择；二是补偿总价合理．　个案委托专业评估机构，　袭这一做法，而是实刹该区域内　提供置换服务，例如拆迁前某户　参照房屋所处的地段，类型、性　的奎部房屋，而后按可以分割的　居民买八该地一个合用单元，市　质，运用市场比较法，测算得到　建筑部位，如房屋、厨房，卫生　场价为约１４万元，经市场评估、　不同类型房屋作为住宅用途的　间，壁拒，阳台，走廊等分摊．标　溢价补贴总价达约２Ｏ万元。此　建筑面积的平均基价，再通过　注上经宴测的建筑面积。经评估　外，还引八２家中介公司为居民　一系列的修正系数，综合考虑　后，每一个建筑部位都做到“明　提供经纪服务；三是遇突发事件　楼层、朝向、厨卫设备、园地、　码标价”　处理得当，政府各主管部门工作　独用条件、阳台等要素，形成评　依据实刹的办法，使拆迁补　人员深入基层，逐步消除居民因　估价格。　偿的建筑面积这一关键数据更　误导而产生的疑虑。　评估价格是　平合理的，　为精确，同时为分割合用部位面　主要教训：一是试点““孤军　有市场成交案例作佐证的：但　积（如三户合用厨房）带来方便。　深入　，缺少法规支持；二是宣传　评估价格是在市场机制下，交　四、实践中主要经验和教训　不适，个案实际使该地绝大多数　易双方作为市场中的平等主　居民得益，但少数人漫天要价，　体，自愿迭成的交易结果。然而　折迁工作至２０００年１１月开　借机左右局势，致使大多数人观　拆迁行为的性质是一方主体主　始，至２ｏ０１年１１月结束，历时一　望等待；三是本市同类试点进展　动，另一方主体被动，按照市场　年，前后大致可以分为三个阶　缓慢，对该地有负面影响。　机制，主体主动方应对主体被　段：　动方在经济上再作出适当补　异常顺利阶段，签约户数　五、由试点引发的思考　贴。淮海中路１７５４弄属于有一　５０％，所占时间１．５个月。个案实　市场化拆迁补偿办法的推　定社会　益性质的历史建筑保　施后，一开始受到该地居民出乎　出，顺应了住房改革的大势，是　护改造项目，居民为此作出牺　意料的欢迎。　住房作为福利品无偿分配的　４１　维普资讯 http://www.cqvip.com

日区改造　童２００２／４　“单位行为　，向住房作为商品　消费的“个人行为”转轨宏大背　哥下的一种具体措施，从实务　会加大＋因为原来旧区改造的　新一轮旧区改造中，政府　已经出台鼓励拆迁居民回搬的　宣传，总是强调其目的是改善　居民住房备件　当危棚简屋基　本拆除后，新一轮旧区改造中　优惠政策。鼓励就地回搬出发　点很好，可以避免因旧区改造　而出现城市空ｎ化的倾向，但　层面看还有待继续完善操作办　法。笔者认为，以下几个难点问　题还需继续探索。　不同拆迁地块补偿标准的　差异性问题　会遇到居住条件好的居民。建　议诠释旧区改造的目的，从以　从实务操作角度，就地回搬较　难实施和把握。经旧区改造，老　往的重点是解困方面，逐步向　重点是优化城市环境、完善功　的建筑物一般已经灭失，原来　的居民已经不可能搬回他原来　采用市场评估确定拆迁补　偿的基价后，相邻地块的补偿　标准会出现差异，居民会互相　能布局方面转移；从市民普遍　受惠的角度，要求住房条件相　对较好的居民配合拆迁工作。　居住的房屋。现在所谓的就地　回搬指居民搬回原来居住的地　块，这种做法既妨碍了改造后　攀比，影响拆迁Ｉ作的推进。建　议以《上海市城市房屋拆迁管　拆迁过程中不“拆”房屋而　”迁”居民的问题　新一轮旧区改造增加了保　地块上开发楼盘的市场定位．　又不一定符合大部分回搬居民　理实施细则》为依据，根据每个　地块的实际情况．制订出更具　留保护改造的方式，这标志着　的住房消费实际需求，因为随　着房地产业发展，市场已经细　有针时性的拆迁实施个案，精　确计算补偿价款，形成合理的　价格差。另外，相邻地块评估基　准目应适当错开，利用市场房　旧区改造已经进入更高境界，　保留各个历史阶段，各种类型　分，住房消费呈现层次化、多样　化状态。而有相当多居民拿到　拆迁补偿款后，套去购买附近　街区的夸适新房或“＝手房”，　的“老房子”．城市在继承历史　文化的基础上去发展、创新，以　完成历史的延续。由此而出现　了的一个具体新问题是，不　价波动，减少可攀比的因素。　地段较好，质量较好房屋　的拆迁合理性问题。　这又未纳入就地回搬的范畴。　建议精确定义就地回搬概念，　将优惠政蓑量化到户，鼓励居　“拆”房屋而“迁”居民如何安　置。建议在新一轮旧区改造中，　对“拆迁”概念的定义应更宽泛　些，针对保留保护改造特点，做　出新的解释。　就地回搬的适用性问题。　如果拆迁主要理由是市政　建设，居民一般会服从大局；如　民在规定的期限和规定的街区　内，实现住房消费。口　（作者单位：徐房（集团）有　限公司）　果是旧区改造后用于商业性房　地产开发，居住条件较好的居　民会提出各种要求，拆迁难度　（上接第３２面）前提下加以运　用，可以增加投资和融资的运作　方式，给投资者和融资机构更多　的选择。　价购进房地产之后，随即以成本　价出售给金融机构，同时，又从金　融机构那里买回。投资者向金融　机构出售是一次性付款，而投资　者从金融机构买回是分期付款，　在着相当大数量的空置商品房，　银行一时难以收回巨额贷款资　金，可以考虑通过银行的资产管　理公司，利用前沿货币合约方式，　将贷款转为投资，将空置房转变　为出租经营性资产，经营成熟后　１回租融资：投资者在出售　物业的同时，随即向买方长期租　等于向金融机构借到了一笔抵押　贷款，借款比例肯定超过一般　７０％的比例。住宅投资信托基金、　赁同一物业，通过回租方式，承　租人即可以将固定资产转化为　流动资金，又可以继续占用、经　整体出售，银行收回资金，开发商　解套，房地产市场搞活。口　（作者单位：中银大厦管理处）　住宅有限舍伙组织出现，可以参　与到回买的融资业务中。　３前沿货币舍约。通过贷款　营原有固定资产。时卖方来说，　是实现了无颁用房产作为抵押　物的高比倒融资；时买房来说，　要入房屋的同时即实现了长期　稳定的出租经营。　本文主要参考书籍：（１）｛４－　地产金融与投资》（［美］威廉姆　机构出资、开发商出地和技术，成　立合资公司的形式进行，开发商　Ｂ　布鲁格曼等著，李秉祥等译）；　（２）《房地产金融与投资》（龙胜平　主编）；（３））《住房抵押贷款：理论　与实践》（陈钊著）　不仅能够减少相应的风险，而且，　能够扩大项目规模。目前，我国存　２．回买融资。投资者以市场　４２