对物业管理企业实施全面预算的思考 谌川 （成都市浣花物业管理有限公司财务部【摘要】预算管理模式凭借其科学性和有效性，成为现今企业广泛采 用的管理模式。物业管理行业作为新兴行业，在运用预算管理模式的 过程中需要更多的灵活性。如何加强物业管理企业的全面预算管理， ６１００７２） 偏差过大，极可能采取向业主多收管理费等方式来弥补资金缺口， 甚至降低服务标准来缩减成本，造成与业主的矛盾，得不偿失。 （四）预算执行的评价与考核环节薄弱。客观来看，物业管理 具有巨大的研究空间和实用价值。 企业的经营过程确实受外部影响较大，容易造成与计划不符的情 【关键词】物业管理企业；全面预算 况。这就要求企业必须重视事中控制，建立一套切实可行的评价 考核体系。然而，许多物业管理企业考核体系不够深入，监控不到 近二十年来，伴随着房地产市场的蓬勃发展，大量物业管理企 位，随意调整预算，对超支事由不重视，批复系统流于表面，没有做 业应运而生并逐渐壮大。作为服务型企业，为业主和租户提高舒 适的生活环境和工作环境（商业物业）是物业管理企业共同的经 到与财务系统的紧密相连。 二、加强物业管理企业全面预算的对策和建议 营目标。当然，物业管理企业也有一定的盈利目标，要保证企业的 （一）合理设计预算编制，明确预算范围。预算编制的关键在 盈利，除了提高业务水平与服务质量，势必还要运用全面预算管理 来控制成本。鉴于物业管理企业是典型的第三产业企业，经营环 于确定预算起点，这也是物业管理企业预算管理中的难点。预算 境复杂多变，服务对象灵活，在实施预算管理的过程中更容易出现 起点的确立有几种方法。其中，经营预算的起点可以以销售起点 进行编制，投资预算的起点可以以投资计划为依托，融资预算的起 误区和盲点，如何加强全面预算的实施情况，针对不同的问题提出 相应对策，是目前研究的重点和难点。 点应当用企业实际资金状况作为参考。考虑物业管理企业的实际 情况，建议采用销售起点作为预算编制的起点，即合理估算收入来 一、当前实施全面预算管理时存在的问题 （一）预算编制混乱。从本质上讲，物业管理企业的产品是” 制定预算方案。为了减小预算编制与实际执行的偏差，一定要与 服务”，这意味着它的成本控制无法量化与对象化，预算编制的难 物业管理的实际业务进行比较，每年编制预算时要考虑本年度小 度远远大于生产型企业。许多物业管理企业在进行预算编制时， 区规模、设施质量、人员工资、清洁耗费等重要相关数量的变动情 况，对预算方案不断进行修改与调整。物业管理企业应当使用科 缺少科学的手段和方法，无法编制出精确的预算方案。其中，预算 学的预算编制方法，预算编制主要有固定预算，弹性预算，零基预 与企业经营战略结合不紧密，预算决策目标不清晰，导致预算方案 缺乏一致性。预算起点难确定，预算范围不明等，使预算方案缺乏 算，滚动预算和增量预算等方法。其中，零基预算不受以往实际费 可行性。同时在编制预算前缺少信息收集环节，导致预算方案的 用支出水平的，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务 与实际情况的偏差过大，没有遵循可靠性原则。预算编制是预算 的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用 预算。 管理的基石，预算编制如果不严谨，往往造成预算管理其他环节漏 洞百出。 要达到精确编制的目标，必须首先要明确预算范围，而不能事 （二）缺少预算机构与专业人员。物业管理企业的管理项目 后随意更改。物业管理企业的预算范围大致相似，应包含员工年 广泛，部门种类繁多，却很少有物业管理企业设置专门的预算机 度薪金、社保及福利费、公用事业费、电气设备维护费、管道维护系 构。造成这种现象的根本原因是企业领导利过度集中，尤其 统费用、电梯维护保养费、年度检测费、工程改良支出，设施设备大 是中小型的物业管理企业。一些物业管理企业领导人的成本意识 修费、设备维护不可预见费、景观运行维护费、保险费、清洁灭虫 薄弱，只追求产值而忽视了耗费，导致整个企业缺少约束力，在没 费、园艺绿化养护费、车库管理系统维护费、行政办公费、公共用水 有预算机构的情况下，浪费现象愈加严重。同时，物业管理企业中 电费、物业人员服装费、营业税及营业附加税，企业合理利润等，其 的预算人才匮乏，财务预算环节大多由财务部门的人员负责，然而 中细节各物业管理企业可根据自身情况进行调整。 很多财务人员不具备全面预算管理的技能和经验，只能够按要求 （二）设置预算机构，培养专业预算人员。全面预算管理是个 进行简单的会计核算和成本核算，缺少事前控制的理念。尤其是 系统化的大工程，做好预算管理工作必须要有组织和制度上的保 在权利过度集中的管理下，财务人员更难充分表达自己的看法，更 障，需要物业管理企业的领导发挥带头作用，同时设置专门的预算 难培养预算管理的能力。 管理机构，全面把控预算管理的每个环节。大型的物业管理企业 （三）招投标环节信息失真。如今物业管理企业在为了迎合 可以分渠道设置预算管理机构的网点，管理基层的预算实施工作， 开发商和业主委员会，在参与竞标时出具的是不真实的收费标准。 并将预算信息与执行情况由下往上的进行汇报，消除信息不对称 这是由于物业管理企业作为”乙方”，在需要争取客户和抢占市场 的影响。中小型的物业管理企业可以设置单个的预算管理机构， 的时候往往很被动，费用预算都是比照”甲方”设定的收费标准倒 将所有信息汇总，统一进行管理。 推而来，背离了预算管理的前瞻性思想。这种方式既不科学，又容 （下转第８９页） 易造成双方的不信任。一旦物业管理企业在经营过程中发现预算 一８７— 发项目中研发人员进行沟通，以更加客观的态度去划分研究阶段 可以真正地体现市场中对这项无形资产的评估价值，更加具有合 和开发阶段，减少企业进行盈余管理活动的行为，保证企业对外提 理性。并且在采用公允价值计量研发费用时，在后续计量期间如 供财务信息的质量。例如，中青宝公司的财务人员在进行研究阶 果市场对这项无形资产的需求减弱，或者产生了新的技术来代替， 段和开发阶段划分时经常与项目研发人员及时沟通，更加客观的 从公允价值上就可以及时反映出来，防止企业未对研发费用进行 进行研发费用的会计处理，有利于企业对研发项目的监督管理。 减值准备的计提而高估企业的资产，高估企业的利润。例如江铃 （二）加强对企业研发费用信息披露的监督管理，降低企业盈 汽车股份有限公司对研发费用就采用公允价值进行计量，有效的 余管理水平。为了保证企业对外提供财务信息的质量，我国应该 反映出无形资产的真实市场价值。 明确规定在财务报告中对研发费用的披露范围，尽可能的进行详 三、结论 细披露，并对其进行严厉的监督管理，以防止企业利用研发费用的 综上所述，可知在瞬息万变的市场环境中，自行研发核心技术 会计处理进行盈余管理的操控。在研发费用的信息披露方面，应 已经成为企业保持竞争优势的发展趋势，研发费用的会计处理也 该明确规定企业应该披露的信息：进行研发项目的无形资产属于 成了众多学者关注的焦点。尽管我国已经根据国际趋势颁布了新 哪一类型的技术、在进行研发费用会计确认、计量和报告的时候采 准则，但对研究开发费用的会计处理还存在着一些不足之处，本文 用的哪种会计、在报告年度当期实际发生的研发费用金额是 针对这些不足进行分析研究，提出了一些改进建议对研发费用的 多少以及在哪一阶段符合的资本化支出的条件等内容。除了对研 会计处理规定加以完善，以提高我国企业的自行研发能力，为企业 发费用的信息披露进行明确规定外，还需要加强对企业研发费用 的未来发展奠定基础，促进我国科技进步与国际竞争力。 会计处理的监督管理，对企业进行资本化处理的支出进行严厉的 审核，确定其是否真的已经符合了资本化条件，防止企业为了提高 当期损益，而提前资本化的行为，降低企业的盈余管理水平。 【参考文献】 （三）对研发费用采用公允价值进行计量。公允价值是指完 ［１］肖艳云，周松，王芬．新准则下无形资产研发费用会计处理探讨 全熟悉资产情况的双方在公平交易的情况下愿意为之付出的成 ［Ｊ］．行政事业资产与财务，２０１４（０９） 本。在复杂的市场环境中，如果对研发费用采用历史成本计量，就 ［２］王登芳．企业研究与开发费用会计处理问题的探讨［Ｊ］．财经界， 无法确定企业所开发的这项无形资产对市场到底有没有用，市场 ２０１４（２９） 是否真的认可这项无形资产，因此，对研发费用采用公允价值计量 ［３］汤向玲．研发费用会计处理的探讨［Ｊ］．商业会计，２０１３（２０） （上接第８７页） 业要有效发挥预算功能，前提是要用设计一套完善的考核评价体 高素质的预算管理人才可以视为企业中一项珍贵的资产，他 系。完善评价考核体系可以从以下这几个方面人手。第一，设立 们不但要精通财务核算和成本管理，更重要的是要具备大局观和 一套标准化的内部控制和考核制度。以成本，效益，费用等指标为 战略意识。因此，物业管理企业要重视对预算管理人才的培养，领 基础，量化到货币层面，建立有效的考核激励机制。设立完毕后需 导人要适度分散权利，给予这些预算人员或者财务人员更多的话 要设置考核部门，可以使人力资源部门负责考核，也可以使财务部 语权，让他们积极参与到企业管理中。同时，物业管理企业可以适 门负责考核。同时，各部门之间负责相互监督，实现内部控制和内 当组织相关人员的培训，提高他们的预算管理理论水平和实操能 部约束。第二，预算成果分期汇报，滚动反馈。基于物业管理企业 力。另外，每个部门可以安排与预算机构对接的人员，加强业务和 每月收一次管理费的特性，事中控制很有必要，等到年末统一汇报 财务的联系。 已无法进行调整。因此，预算评价应划分为月度评价和季度评价。 （三）改善招投标环境，保障预算信息真实。现在物业管理行 第三，具体偏差具体分析，责任划分到位。企业在评价时，要重视 业的市场竞争相当激烈，企业急功近利的心态也较为明显，容易造 每一项实际与预算的偏差，揭示问题的根源，将责任落实到人头 成投标信息失真的情况。从改善大环境的角度人手，国家应当” 上，加大对严重浪费，资金占用等行为的处罚力度。同时，切实记 与时俱进”，改变原来物管费必须参照标定价格的，顺应 录数据，积极采取补救措施，为后期的预算执行形成预警。第四， 市场机制，如此一来物业管理企业在招投标环节的地位能得到一 加强外部监督。针对物业管理企业，最有效的监督者即是业主。 定的改善。 比如黑龙江欣汇龙物业管理公司，每年都对物业服务的收支情况 当然，最重要的是物业管理企业自身要保证预算信息的真实 进行公示，让业主监督。与此同时还要请业主参与节日活动的每 性，划定的管理费标准要贴近现实，不可为了投标成功而盲目跟从 个方案策划，各种预算全部公开让业主明明白白消费。不但在几 开发商和业主委员会的定价。物业管理企业一定要明确自己的价 年做到了零纠纷，还促进了企业全面预算的良好运作。 格要能匹配自己提供的服务，提供一流的服务，却只收取三流的价 格，当然会造成预算资金不足的窘状；反之，提供三流的服务，却收 【参考文献】 取一流的价格，又会与业主产生纠纷与矛盾。因此，物业管理企业 ［１］关晶．物业管理企业实行全面预算管理的理论与方法［Ｊ］．经营管 最好将招投标的定价与预算编制划分开，用科学的方法进行编制， 理者，２０１３（２１） 而不是本末倒置。 ［２］王芳．预算管理在物业管理企业的应用研究［Ｊ］．管理观察，２０１３ （四）优化评价考核体系，保障预算功能的实现。物业管理企 （６） 一８９—
