房地产估价理论与方法-42 (总分100, 做题时间90分钟) 一、单项选择题
(每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1.
估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在( )年以上。 A．30 • B．25 • C．20 • D．15
•
SSS_SIMPLE_SINA B D 2.
市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取未来房地产的价格，通常把市场法求得的价格简称为( )。 A．市场价格 • B．比准价格 • C．理论价格 • D．评估价格
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 3.
从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率( )一般物价的上涨率。
A．高于 • B．等于 • C．低于
• D．不确定是高于还是低于
•
C
SSS_SIMPLE_SINA 4.
B C D
运用平均增减量法进行估价的条件是( )。
A．房地产价格时间序列逐期升高或下降 • B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性
• C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等
• D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
•
SSS_SIMPLE_SINA B D 5.
某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( )元/m2。 A．4800 • B．5124 • C．5800 • D．7124
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 6.
某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元＝8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为( )人民币元/m2(1998年10月15日的汇率假定为1美元＝8.29元人民币)。 A．7999 • B．7967 • C．7996 • D．8028
•
C
SSS_SIMPLE_SINA 7.
B C D
在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括( )。
①营业税；②土地增值税；③交易手续费；④契税；⑤补交土地使用权出让金；⑥印花税 A．①③④⑤⑥ • B．①②④⑤⑥ • C．①②③④⑤ • D．①②③④⑤⑥
•
SSS_SIMPLE_SINA B D 8.
( )要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。 A．合法原则 • B．公平原则 • C．替代原则 • D．估价时点原则
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 9.
收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。 A．预期收益大小 • B．预期收益能力 • C．预期价格高低 • D．预期价格涨落
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 10.
长期趋势法应用的假设前提条件为( )。
•
C A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在
B．房地产市场无明显季节性波动
• C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响 • D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料
•
SSS_SIMPLE_SINA B D 11.
在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清 24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积 120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元；丙成交
222
价格4700元/m，建筑面积 90m，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。 A．甲乙丙丁 • B．乙丁甲丙 • C．乙丙甲丁 • D．丙乙丁甲
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 12.
可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。 A．同处于一个领域
• B．同处在同一供求范围内的类似地区 • C．同处于一个相对稳定的环境 • D．同处于公平竞争的地区
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 13.
某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。
•
C A．992.06
B．983.10 • C．1080 • D．852
•
SSS_SIMPLE_SINA B D 14.
不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是( )。 A．相关房地产的价格水平 • B．该种房地产的开发成本 • C．消费者的收入水平 • D．消费者对未来的预期
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 15.
运用成本法估价一般分为( )四个步骤来进行。
①测算重新构建价格；②测算建筑物折旧；③弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；④求取积算价格 A．④①②③ • B．③①②④ • C．③②①④ • D．④②③①
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 16.
承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为 200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。
A．6.19 • B．6.42 • C．7.20 • D．9.58
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 17.
估价目的本质上是由( )提出并决定的。 A．估价人员 • B．委托人 • C．地方政府 • D．国家相关法规
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 18.
一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序，正确的是( )。
A．百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店
• B．百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服装店、杂货店
• C．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店
• D．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 19.
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是( )和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。 A．指数平滑分析 • B．趋势拟合分析 • C．时间序列分析 • D．相关分析
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 20.
在某商业街深度30.48m(100ft)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为( )万元。 A．1504 • B．1404 • C．1304 • D．1204
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 21.
现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为( )。
A．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+新开发量
• B．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量
• C．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量
• D．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 22.
市场比较法是将( )与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 A．估价对象 • B．估价目标 • C．估价手段 • D．估算价值
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B C D
23.
( )是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 A．标定地价 • B．政府调节价 • C．政府定价 • D．政府指导价
•
SSS_SIMPLE_SINA B D 24.
某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m2。 A．700 • B．600 • C．500 • D．200
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 25.
某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。 A．2660 • B．2427 • C．2425 • D．2294
•
C
SSS_SIMPLE_SINA 26.
B C D
某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。
某类房地产1998～2004年价格 (单位：元/m2) 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 房地产价格 1800 2000 2190 2410 2620 2810 3000 ? 计算过程中各年加权采用的权重见下表。 权重计算表 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 ** ** ** ** ** ** 权重 根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2005年的价格为( )元/m2。 A．3200 • B．3185 • C．3257 • D．3156
•
SSS_SIMPLE_SINA B D 27.
某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。 A．2004年4月6日 • B．现在
• C．重新估价的作业日期
• D．要求重新估价的委托方指定的日期
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 28.
假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即( )。
C
A．估价时点
• B．待开发项目开工之日
• C．待开发项目取得土地使用权之日 • D．该开发项目开始销售之日
•
SSS_SIMPLE_SINA B D 29.
从( )开始国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 A．1994年7月5日 • B．1994年8月15日 • C．1993年6月1日 • D．1999年6月1日
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 30.
下列关于农地征收费用表述不正确的是( )。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 • B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
• C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 • D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 31.
从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：①获取估价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项；③搜集估价所需资料；④拟定估价作业方案；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算：⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告：⑩出具估价报告；(11)估价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是( )。 A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11) • B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11) • C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩(11) • D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩(11)
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 32.
某大厦总建筑面积10000m2房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。 A．2.4% • B．3.0% • C．3.8% • D．7.2%
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 33.
交易情况修正的方法主要有( )。 A．百分率法和差额法 • B．百分比法和差额法 • C．百分率法和指数修正法 • D．百分比法和指数修正法
•
C
SSS_SIMPLE_SINA B D 34.
收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为( )。
SSS_SIMPLE_SIN C A B D 35.
经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额＝房屋重置成本×(1-残置率)÷( )。 A．自然寿命 • B．经济寿命 • C．已使用年限
•
C
•
D．尚可使用年限
SSS_SIMPLE_SINA B D 二、多项选择题
(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。) 1.
房地产抵押中，优先受偿的款额包括( )。
A 划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金 B 发包人拖欠承包人的建筑工程款 C 已担保债权数额 D 强制执行所发生的费用
E 未担保债券数额 2.
运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握( )。
A 待开发房地产在开发前后的状况 B 开发后的房地产经营方式 C 开发完成后的房地产价值 D 开发成本和管理费用等费用 E 房地产销售过程中的销售税费 3.
净收益按—定比率递增的公式SSS_MULTI_SELSSS_MULTI_SELSSS_MULTI_SEL C 的假设前提有( )。
4. 新开发土地包括哪些土地( )。
SSS_MULTI_SEL A 填海造地 B 开山造地 C 退耕地
D 城市房屋拆迁地
E 征用农地并进行了基础设施建设和平整了场地后的土地
5.
地价与一般物品价格的不同主要表现有( )。
SSS_MULTI_SEL A 生产成本不同 B 折旧不同 C 市场性质不同 D 价值量大小不同
E 供求变化不同 6.
《中华人民共和国担保法》第37条规定，下列财产不得抵押( )。
SSS_MULTI_SEL A 土地所有权 B 一切耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权 C 所有权、使用权不明或者有争议的财产 D 依法被查封、扣押、监管的财产
E 以公益为目的事业单位、机关团体的社会公益设施 7.
搜集交易实例时应搜集交易实例的( )等。
SSS_MULTI_SEL A 成交价格 B 议价时间 C 成交日期 D 付款方式
E 房地产状况 8.
现行的土地权属证书有( )。
A 《国有土地所有证》 B 《国有土地使用证》 C 《集体土地所有证》 D 《土地他项权利证明书》
E 《集体土地使用证》 9.
应用现金流量法进行测算时，要注意做到( )。
SSS_MULTI_SEL
A 尽可能准确估计开发经营期长短
B 尽可能准确估计出各项支出、收入的发生时间 C 尽可能准确估算各项支出、收入发生时发生的数额 D 尽可能准确估算各项支出、收入发生时的银行利息
E 尽可能准确估算开发的开发利润 10.
如果某类房地产需求缺乏价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为( )。
SSS_MULTI_SELSSS_MULTI_SEL A 0.5 B 0.9 C 1.5 D 3.0
E 1.8 11.
补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。需要补地价的情形主要有( )。
A 出让土地使用权期满后续期
B 增加原土地使用权出让时规定的容积率 C 转让、出租、抵押土地使用权的房地产 D 改变原土地使用权出让时规定的用途
E 改变原土地使用权出让时规定的建筑高度 12.
建筑物的重新构建价格，可以采用( )来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。
SSS_MULTI_SELSSS_MULTI_SEL A 比较法 B 成本法 C 收益法 D 假设开发法 E 楼面地价修正法 13.
功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于( )等原因导致建筑物在功能方面相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。
SSS_MULTI_SEL A 消费观念变更 B 技术进步 C 城市规划改变 D 设计更新
E 建筑物的功能缺乏 14.
下列可以作为假设开发法适用的对象的有( )。
SSS_MULTI_SEL A 生地、毛地 B 在建工程 C 有收益或有潜在收益的房地产 D 可装修改造或可以改变用途的房地产
E 熟地 15.
房地产估价作业真实、客观、合理的价格是指( )。
A 估价师向买卖双方推荐的价格 B 交易双方均接受的价格
C 对交易双方来说经济上合理的价格 D 正常交易情况下形成的价格 E 房地产市场稳定时的价格 三、判断题
1.
一切财产，或为动产，或为不动产。对动产与不动产的划分，通常是依据其使用性质是否可以自由移动为标准的。 ( )
SSS_JUDGEMENTSSS_MULTI_SEL 正确 错误 2.
估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性。 ( )
SSS_JUDGEMENT
正确 错误 3.
某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的折旧额为6.59万元。 ( )
SSS_JUDGEMENT 正确 错误 4.
楼面地价是土地单价的特殊形式，比土地单价更能反映土地价格水平的剖6。 ( )
SSS_JUDGEMENT 正确 错误 5.
在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。 ( )
SSS_JUDGEMENT 正确 错误 6.
在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式，且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。 ( )
SSS_JUDGEMENT 正确 错误 7.
有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，那么乙的价格高于甲的价格。 ( )
SSS_JUDGEMENT 正确 错误 8.
计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。 ( )
SSS_JUDGEMENT 正确 错误 9.
对于估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。 ( )
SSS_JUDGEMENT 正确 错误 10.
某宗地已完成拆迁和三通一平，由于这些费用已经发生，在应用假设开发法进行估价时，一定要注意在评估待开发房地产价值时，要扣除拆迁成本和三通一平的成本。 ( )
SSS_JUDGEMENT 正确 错误 11.
在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。 ( )
SSS_JUDGEMENT 正确 错误 12.
土地所有权价格与土地使用权价格有着极为复杂的关系，但无论如何，土地使用权价格都不会高于土地所有权价格。 ( )
SSS_JUDGEMENT 正确 错误 13.
在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。 ( )
SSS_JUDGEMENT 正确 错误 14.
资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与价格的比率，并不明确的表示获利能力；后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得来来各期净收益现值的比率。 ( )
SSS_JUDGEMENT 正确 错误 15.
如果某种房地产税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。 ( )
SSS_JUDGEMENT 正确 错误
四、计算题
(要求列出算式、计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。) 1.
某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年：设备的重置价格为120万元，平均寿命为10年，已使用8年，假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
SSS_TEXT_QUSTI 2. 某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为 15000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计：当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需要1.5年，可出租面积为建筑面积的 75%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的 5.55%。试利用上述资料用现金流量折线法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%，折现率为12%)。
SSS_TEXT_QUSTI
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